تقرير اتش سي عن شركة السادس من اكتوبر للتنمية والاستثمار (سوديك)

• نستأنف تغطيتنا لشركة سوديك بتوصية بزيادة الوزن النسبي بسعر مستهدف 29.6 للسهم حيث أن السهم يتداول حاليا بأقل من قيمته العادلة عند معدل سعر لصافي قيمة الأصول قدره 23 مرة، ومضاعف ربحية قدره 3.33 مرة لعام 2020

• تدهور مؤشرات القطاع العقاري أثرت سلبًا على شركات قوية في القطاع؛ نفضل المطورين ذوي المساهمة الأعلى للتدفق النقدي المخصوم بالنسبة لإجمالي قيمتها

• نتوقع أن تبقي سوديك على زخم ارتفاع تحصيلاتها النقدية، ونتوقع أن تحقق إيرادات مستقبلية تصل إلى 132 مليار جنيه مصري منها 23 مليار متوقع تحققها في 2020-2022

أصدرت شركة اتش سى لتداول الأوراق المالية تقريرها الأخير حول شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار (سوديك)، أشارت فيه إلى أن ضعف مؤشرات قطاع العقارات أدى لتقييمات منخفضة بشكل عام؛ ويُحتمل أن نشهد تحسنًا في الأوضاع بنهاية السنة الحالية: وجاء في التقرير: “شهد قطاع العقارات المصري تحديات كبيرة على مدار الأعوام السابقة، وكان عام 2019 الأكثر صعوبة من وجهة نظرنا. عملت الفجوة بين تراكم ارتفاع أسعار القطاع العقاري، وتراكم نمو الدخل الشخصي المتاح للفرد في مصر بداية من عام 2016، على تقليص الربحية ومستوى الطلب، مما زاد من صعوبة تحقيق المطورين العقاريين لمعدلات المبيعات المستهدفة في 2019، إلى جانب تراجع حجم دفعات حجز العملاء، أو ثباتها على أحسن تقدير، وذلك لأول مرة منذ أعوام، بالرغم من تقديم تسهيلات في الدفع وصلت لـ صفر إلى 5% بالنسبة للمقدم، والتقسيط على 8 إلى 10 سنوات. كما انخفض حجم عمليات تسليم المطورين العقاريين- ضمن تغطيتنا- بنسبة 24% تقريبا على أساس سنوي، وبنسبة 7% تقريبا على أساس سنوي لعام 2018، وأول 9 أشهر من 2019، بالترتيب بما يشير إلى تجاوز تكلفة المشروعات، والعجز النقدي لبعض المطورين العقاريين. في ضوء ذلك والوفرة في المعروض من الأراضي، نفضل المطورين العقاريين ذوي الميزانيات القوية والأرباح المستمرة، والمطورين المستفيدين من انتعاش قطاع السياحة، وذوي التحصيلات النقدية القوية. ومن هنا، نفضل المطورين العقاريين ذوي المساهمة الأعلى للتدفق النقدي المخصوم لإجمالي قيمتهم، أكثر من مساهمة تقييم الأراضي. لذلك، نرى أن النظرة المتشائمة للقطاع العقاري في مصر قد أثرت سلبًا بشكل مبالغ فيه على المطورين العقاريين، الذين تنطبق عليهم هذه النقاط، بالرغم من استفادتهم من زيادة حصتهم السوقية. ونرى أنه ببداية عام 2020، واعتدال التضخم، وانتعاش الاقتصاد المتوقع، إلى جانب خفض سعر الفائدة 450 نقطة أساس في 2019، وحوالي 200 نقطة أساس متوقعة في النصف الأول من 2020، سوف يؤثر هذا كله إيجابًا على القطاع العقاري، لتحسن القوة الشرائية المتوقع، ولكن نتوقع أن يأخذ التعافي وقته حتى يتحقق بنهاية العام، وحتى تصل المدخرات الشخصية لمستوى قادر على تحفيز الطلب على العقارات مجددًا “

 نتوقع أن يكون عام 2020 أفضل بالنسبة لشركة سوديك نظرا لمشاريعها الكبيرة والجذابة في غرب القاهرة، وتحقيق إيرادات متوقعة من مشروعاتها، تقدر بـ 23 مليار جنيه مصري في 2020-22: استطاعت سوديك في مارس 2019، الحصول على قطعة أرض بمساحة 2.1 مليون متر مربع في امتداد الشيخ زايد، من خلال اتفاقية مشاركة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وبإيرادات متوقعة قدرها 43 مليار جنيه مصري، إذ يحق لـهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة مبلغ أقصاه 15.3 مليار جنيه مصري، يُسدد على 11 سنة، متضمنا 8.9 مليار جنيه مصري عبارة عن تسديدات ثابتة، بالإضافة إلى نسبة 15% تقريبًا من التحصيلات السنوية، علمًا بأن المشروع له تكاليف تنمية تقدر بـ 13.3 مليار جنيه مصري. وتم إطلاق المشروع فاي (Vye) في نهاية شهر ديسمبر 2019، وتم تحقيق مبيعات قدرها 1 مليار جنيه مصري. وفي عام 2019 أيضًا، حصلت سوديك على موافقة الهيئة على المخطط الرئيسي لمشروع ذا ايستاتس (The Estates) غرب القاهرة (0,63 مليون متر مربع)، الذي مكّن سوديك من إطلاق المشروع بعدها بشهر واحد، وتم تحقيق مبيعات قدرها مبلغ 1 مليار جنيه مصري، في حين تتوقع سوديك مبلغ 7,5 مليار جنيه مصري كإيرادات من هذا المشروع. يمنح المشروعان مجتمعان لسوديك مساحة 2,73 مليون متر مربع جاهزة للتنمية في غرب القاهرة، مع إيرادات متوقعة تصل لـ 50 مليار جنيه مصري على مدار العشرة سنوات المقبلة. تمتلك سوديك أيضا مساحة أرض 6,74 مليون متر مربع غير مستغلة كمخزون أراضي حالي متنوع/مقسم فيما بين 42% تقريبًا في غرب القاهرة، و41% تقريبًا في شرق القاهرة، إلى جانب 16% تقريبا في الساحل الشمالي. ونتوقع أن يكون عام 2020 أكثر إيجابية بالنسبة لسوديك بسبب إطلاق مشروعي ذا ايستاتس (The Estates)، وفاي (Vye) المميزين. سوف يحظى مشروع سوديك ايست (SODIC East) أيضًا بنشاط كبير، خاصة بعد أن أسندت الشركة أعمال الإنشاءات وافتتحت مرحلة شقق سكنية في الربع الثالث من 2019. ونرى أن سوديك ستكون في وضع جيد يمكنها من الاعتماد على ميزانيتها القوية وقدرتها التنفيذية وتحصيلاتها النقدية القوية، عندما يبدأ قطاع العقارات في التعافي. ونتوقع تحقيق أرباح تقدر بـ 23 مليار جنيه مصري خلال 2020-2022، من المشاريع المطلقة، وحوالي 109 مليارات جنيه مصري من المشاريع التي لم تُفتتح. تشير توقعاتنا إلى جمع حصيلة نقدية تصل إلى 18 مليار جنيه مصري على مدار الفترة 2020 – 2027، من المشاريع المطلقة منها 10,9 مليار جنيه مصري رصيد عملاء وأوراق قبض.

ونستأنف تغطيتنا لشركة سوديك بسعر مستهدف 29,6 جنيه مصري/سهم وبتوصية بزيادة الوزن النسبي للسهم: نعتمد على منهجية التدفق النقدي المخصوم (DCF) في تقييمنا لنشاطي العقار والتأجير لسوديك، ونقيّم مخزونها من الأراضي غير المطورة باحتساب القيمة الحالية للتدفق النقدي الصافي، المتوقع تحقيقه من تطوير هذه الأراضي، وخصم صافي التكاليف. وأخذنا في اعتبارنا تسهيلات الدفع المنتشرة في السوق حاليا، التي انتهجتها سوديك أيضًا منها إتاحة دفع مقدم يصل إلى 5%، والباقي بالتقسيط على 8 أعوام. ويسهم التدفق النقدي المخصوم (DCF) بـ 52% في تقييمنا للشركة، وحوالي 48% من تقييمنا لسعر الأراضي، الأمر الذي يجعل نظرتنا إيجابية بالنسبة لسوديك، في ضوء القلق المبالغ فيه تجاه قطاع العقارات المصري.

ونقيم شركة سوديك بسعر مستهدف 29,6 / سهم، مما يحقق عائدًا محتملا، قدره 134% تقريبا على سعر إغلاق 5 فبراير عند 12،7/ للسهم. وبناء عليه، نوصي بزيادة الوزن النسبي للسهم. جدير بالذكر أن سهم سوديك يتم تداوله عند مضاعف ربحيه منخفض بشكل غير مبرر في عامي 2019 و2020 بواقع 5,3 مرة و 3,3 مرة بالترتيب.” كما جاء في التقرير الأخير لشركة اتش سى عن شركة سوديك.