شركة القاهرة للاستثمار والتنمية العقارية (سيرا) – مجال واعد للنمو

• تنطوي خطة الشركة التوسعية لشركة سيرا على زيادة في عدد الطلبة والإيرادات بمعدل نمو سنوي مركب للفترة 2022-29 قدره 13% و25% تقريبا ع، مع وجود ضغوط على الربح قبل الفوائد والضرائب والاهلاك والاستهلاك بسبب ارتفاع مصروفات التشغيل

• بناءاً على حساباتنا، نتوقع نفقات رأسمالية سنوية لشركة سيراsdسي بمتوسط 940 مليون جنيه مصري على مدار الخمس سنوات القادمة بمتوسط ديون/حقوق ملكية قدره19 مرة.

سوف تنعكس خطة الشركة للتوسع على زيادة في عدد الطلبة بمعدل نمو سنوي مركب للفترة 2022-29 عند 13% تقريبا وفقا لحساباتنا: من المقرر أن يبدأ تشغيل جامعة بدر في أسيوط في سبتمبر المقبل متضمنة ست إلى سبع كليات تركز على العلوم بما في ذلك العلاج الطبيعي والتمريض وطب الأسنان والتكنولوجيا الحيوية. تخطط الشركة لإضافة كليتين جديدتين سنويًا لتصل إلى 16 كلية بحلول عام 2028 بسعة إجمالية تبلغ 24 ألف طالب. تخطط الشركة لبدء التشغيل بجامعة القاهرة ساكسوني للعلوم التطبيقية والتكنولوجيا في عام 2024 متضمنة حوالي أربعة كليات مع إضافة اثنتين سنويًا للوصول إلى إجمالي 16 كلية بحلول عام 2030، بسعة إجمالية تبلغ 32 ألف طالب. سيتم إنشاء جامعة القاهرة ساكسوني للعلوم التطبيقية والتكنولوجيا في إطار مشروع مشترك بين الشركة والأهلي كابيتال، تحت اسم سيرا-الأهلي للخدمات التعليمية، والذي تمتلك سيرا فيها 51 ٪. بينما تمتلك من الجامعة الجديدة 60% والأهلي كابيتال 40٪. تنوي الشركة أيضًا أن تبدأ النشاط بجامعة دمياط الجديدة في عام 2025 مع ما يقرب من أربع كليات وستضيف اثنتين سنويًا لتصل إلى 16 كلية بحلول عام 2031 بقدرة استيعاب إجمالية تبلغ 24 ألف طالب. سيتم إنشاء جامعة دمياط الجديدة في إطار مشروع مشترك بين الشركة وشركة السويدى كابيتال القابضة، تحت اسم القاهرة مصر للتعليم، حيث ستمتلك سيرا 60% من الجامعة وستمتلك السويدى كابيتال 40%. تخطط الشركة لزيادة قدرتها الاستيعابية من التعليم العالي من 25 ألف طالب في جامعة بدر بالقاهرة في عام 2022 إلى 105 ألف طالب في جميع جامعاتها بحلول عام 2031. وبناءً على ذلك، فإننا شملنا في تقديراتنا جميع توسعات الجامعات وأخذنا في الاعتبار التغيير الأخير في نظام القبول الجامعي من قبل وزارة التعليم العالي. في العام الدراسي 2020/21، تم تجديد نظام امتحانات الثانوية العامة المصري، مما أدى إلى انخفاض قدره 20 نقطة مئوية في متوسط درجات الطلاب. لم يتم تعديل الحد الأدنى من الدرجات للقبول في الجامعات بشكل متناسب، مما أدى إلى انخفاض عدد الطلاب المؤهلة للالتحاق بالجامعات وبالتالي نسبة اشغال أقل للمقاعد المتاحة. كإجراء تصحيحي، قرر المجلس الأعلى للجامعات الخاصة مؤخرًا العودة إلى نظام التسجيل المباشر قبل 2020/2021، مما يسمح للطلاب بالتقدم إلى الجامعات من خلال مواقعهم الإلكترونية. كما وافق المجلس أيضًا على تعديل الحد الأدنى من الدرجات للقبول بجميع الكليات بعد إصدار درجات الثانوية العامة. بالنسبة للتعليم قبل الجامعي تمتلك الشركة حاليًا 27 مدرسة، 16 منها تحت العلامة التجارية فيوتشرز، وهي تستهدف العائلات ذات الدخل المتوسط المنخفض. هناك مدرستان تابعتان لمدرسة بريتيش كولومبيا الكندية الدولية وواحدة تابعة لمدرسة ساكسوني الدولية موجهتان نحو شريحة الدخل المرتفع، وتقع بقية المدارس بين هاتين الشريحتين. في نوفمبر 2021، وقعت سيرا شراكة مع الصندوق السيادي المصري لتوفير تعليم عالي الجودة وبأسعار مناسبة لجميع الشرائح المجتمعية والمحافظات في مصر. تتضمن الشراكة إطلاق مدرستين جديدتين في القرية الكونية بتكلفة استثمارية 350 مليون جنيه مصري، وتخطط لبدء تشغيل المدرسة الأولى في عام 2024. تخطط الشركة لإضافة مدرسة جديدة واحدة سنويًا خلال فترة التوقعات لدينا 2023–29 لتصل إلى 36 مدرسة بسعة إجمالية تبلغ 49 ألف طالب. يشكل برنامج الشراكة بين القطاعين العام والخاص للحكومة المصرية احتمالية تحقيق الشركة ارقام أعلي من توقعاتنا حيث تطرح الحكومة حوالي 57 مدرسة، بينما تنوي سيرا التقدم بعطاءات لـ 12 مدرسة منها. البرنامج خاضع لنظام البناء والتملك والتشغيل والتحويل، حيث ستقدم الحكومة الأرض، بينما ستقوم الشركات الفائزة ببناء وتشغيل المدارس لمدة 30 عامًا، وبعد ذلك سيتم نقل الملكية إلى الحكومة المصرية وستمنح الحكومة الشركات عقود إدارة تلك المدارس. يبلغ متوسط الرسوم الدراسية السنوية لهذه المدارس ما يقرب من 18 ألف جنيه مصري في السنة، وهو ما يتناسب مع متوسط الرسوم الدراسية السنوية لمدارس فيوتشر التابعة لـ سيرا والتي تتراوح بين 14 ألف و15 ألف جنيه مصري لكل طالب. تعتقد إدارة سيرا أن البرنامج سيمنحهم إمكانية الحصول علي الأراضي النادرة في منطقة الدلتا بمصر.

نتوقع أن تنمو الايرادات بمعدل نمو سنوي مركب للفترة 2022-29 عند 25% تقريبا مع متوسط هامش ​ربح قبل الفوائد والضرائب والاهلاك والاستهلاك قدره 47٪ تقريبا: أبقينا إلى حد كبير على تقديراتنا لإيرادات الشركة من التعليم القبل الجامعي خلال فترة توقعاتنا ولكننا خفضنا تقديراتنا لإيرادات عام 2022 بنسبة 9% تقريبا حيث تظل فيوتشرز هي العلامة التجارية ذات النصيب الرئيسي في عائدات الرسوم الدراسية لمرحلة التعليم القبل الجامعي (61٪ تقريبا) على عكس افتراضنا السابق بتحول أكثر وضوحًا للشركة نحو العلامات التجارية الأكثر ربحية. بالنسبة للتعليم العالي، قمنا بخفض تقديراتنا للإيرادات المتوقعة للفترة 2022-25 بنسبة 9٪ تقريبا بسبب التأخير لمدة عام في افتتاح جامعة بدر بأسيوط بالإضافة إلى تسجيل الطلاب الأقل من المتوقع في جامعة بدر بالقاهرة نتيجة لعملية التسجيل الجامعي المطبقة في العام الدراسي 2020/2021. خلال الفترة من 2028-31، قمنا برفع تقديراتنا لإيرادات التعليم العالي بنسبة 8% تقريبا نظرا لزيادة الإيرادات من جامعة دمياط الجديدة. استنادًا إلى أرقامنا، تشير توسعات التعليم القبل الجامعي والتعليم العالي إلى نمو الإيرادات الكلية بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 25٪ في الفترة 2022-29. نتوقع أن ينعكس ارتفاع التكاليف على النفقات التشغيلية للمرحلة التعليم القبل الجامعي بمعدل نمو سنوي مركب لـ 8 سنوات قدره 14٪، وبمتوسط هامش ربح قبل الفوائد والضرائب والاهلاك والاستهلاك يبلغ 28٪، أقل من تقديراتنا السابقة البالغة 32٪. بالنسبة للتعليم العالي، نتوقع زيادة النفقات التشغيلية بمعدل نمو سنوي مركب للفترة 2022–29 قدره 33٪، حيث يعكس إطلاق جامعة بدر بأسيوط في 2023، جامعة القاهرة ساكسوني للعلوم التطبيقية والتكنولوجيا في 2024، وجامعة دمياط الجديدة في 2025. نتوقع أن تبدأ الجامعات التحول للربحية في السنة الرابعة. وفقًا لذلك، نتوقع أن ينخفض هامش ربح قبل الفوائد والضرائب والاهلاك والاستهلاك للتعليم العالي من 67٪ تقريبا في عام 2021 إلى متوسط ​​ 58٪ تقريبا خلال فترة توقعاتنا، أي دون اختلاف كبير عن تقديرنا السابق البالغة 59٪.

قامت سيرا بشراء جميع الأراضي للتوسعات المخطط لها وتعمل على الحصول علي مصادر تمويل متنوعة لخطة النفقات الرأسمالية: حصلت الشركة بالفعل على قطعة أرض مساحتها 40 فدانًا في مدينة بدر لإقامة جامعة القاهرة ساكسوني للعلوم التطبيقية والتكنولوجيا مقابل 873 مليون جنيه مصري، دفعت منها 15 ٪ كدفعة أولى، والباقي مستحق الدفع على مدى عشر سنوات تنتهي في عام 2031. كما اشترت الشركة قطعة أرض بمساحة 58 فدانًا لجامعة دمياط الجديدة مقابل 1.06 مليار جنيه مصري، دفعت منها 15 ٪ كدفعة أولى، والباقي مستحق الدفع على مدى عشر سنوات تنتهي في عام 2031. لا تتوقع الشركة شراء المزيد من الأراضي خلال فترة توقعاتنا. وفقًا لتوجيهات الإدارة، قمنا برفع تقديراتنا للنفقات الرأسمالية في الفترة 2022-26 بنسبة 31% تقريبا أي إلى 4.55 مليار جنيه مصري من 3.46 مليار جنيه مصري سابقًا لتتضمن جامعة دمياط الجديدة، والتي لم يتم احتسابها بالكامل في تقديراتنا السابقة، وكذلك ارتفاع أسعار مواد البناء وانخفاض قيمة الجنيه المصري منذ مارس 2022. تخطط الشركة لتخصيص نفقاتها الرأسمالية للفترة 2022-26 البالغ 4.55 مليار جنيه مصري على النحو التالي: (1) 1.07 مليار جنيه مصري لمدارس مرحلة التعليم القبل الجامعي، (2) 1.18 مليار جنيه مصري لـ جامعة بدر بأسيوط، (3) 990 مليون جنيه مصري لجامعة القاهرة ساكسوني للعلوم التطبيقية والتكنولوجيا، و (4) 1.25 مليار جنيه مصري لجامعة دمياط الجديدة. نتوقع أن تنعكس النفقات الرأسمالية المخطط لها في ارتفاع معدل الديون (متضمنه التزامات الأراضي) بالنسبة لحقوق الملكية من 1.24 مرة في عام 2021 إلى متوسط متوقع قدره​​2.11 مرة في 2022-23 وان ينخفض تدريجيًا إلى 0.77 مرة في عام 2026. حصلت الشركة مؤخرًا على قرض بقيمة 348 مليون جنيه مصري من البنك الأهلي المتحد بسعر فائدة متغير قدره 1٪ فوق سعر فائدة الكوريدور، أفضل من شروط قرضها السابق من البنك الأهلي المتحد عند  فائدة متغيرة قدرها 2.5٪ فوق سعر فائدة الكوريدور. يتمتع قرض البنك الأهلي المتحد الجديد بفترة سماح مدتها سنتان مع بدء سداد الأقساط في عام 2024. كما حصلت الشركة أيضًا على قرض بقيمة 260 مليون جنيه مصري من بنك قطر الوطني الأهلي بسعر فائدة متغير قدره 1٪ ٪ فوق سعر فائدة الكوريدور، أفضل من قرضها السابق من نفس البنك بفائدة قدرها 1.5٪ فوق سعر فائدة الكوريدور، بما في ذلك فترة سماح مدتها سنتان وسداد أقساط القرض اعتبارًا من عام 2024. لتنويع مصادر التمويل، دعا مجلس إدارة الشركة اجتماع الجمعية العمومية غير العادية للنظر في بدء برنامج توريق مدته 3 سنوات بقيمة 2.0 مليار جنيه مصري مقابل التدفقات النقدية المستقبلية، مع توقع أن يبلغ الإصدار الأول 800 مليون جنيه مصري. وفقًا لحساباتنا، نحسب احتياجات التمويل المستقبلية للشركة كقروض بنكية بمعدل فائدة 1٪ أعلى فوق سعر فائدة الكوريدور، على غرار الشروط الأخيرة للقروض التي حصلت عليها الشركة.